Tilgungsrechner
Speziell für große Baufinanzierungen (Immobilienkredite): Berechnen Sie Ihre monatliche Bankrate exakt anhand der anfänglichen Tilgung und schätzen Sie die Gesamtdauer bis zur kompletten Entschuldung.
Wozu dient der Tilgungsrechner?
Anders als bei kleinen privaten Konsumkrediten, bei denen man der Bank schlicht sagt „Ich möchte 10.000 Euro in 3 Jahren abbezahlen“, verläuft die Logik bei großen Immobilienfinanzierungen völlig andersherum. Man wählt nicht die Laufzeit als Startmaß, sondern den sogenannten anfänglichen Tilgungssatz. Dieser liegt heutzutage meist zwischen satten 1 % (sehr riskant, extrem lange Dauer) und soliden 3 %.
Ihre monatliche Rate (die Annuität) setzt sich aus exakt zwei Bausteinen zusammen: Dem Zins (das Entgelt an die Bank) und der eigentlichen Tilgung (die Rückführung Ihrer Schulden). Wenn Sie 300.000 Euro leihen bei 4 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung, berechnet die Bank pauschal 6 % von 300.000 Euro pro Jahr. Geteilt durch 12 Monate haben Sie nun exakt Ihre monatliche Rate. Dieser Rechner führt genau diese Simulation für Sie durch und gibt Ihnen zusätzlich eine extrem nützliche Schätzung, wie viele Jahre diese Entschuldung dauern wird.
Hinter den Kulissen der Annuität
Die simple Monatsrate
Formel: (Kreditsumme * (Sollzins + Anfängliche Tilgung) / 100) / 12 Monate. Das ist exakt die Rate, die von Ihrem Konto jeden Monat per Lastschrift eingezogen wird.
Der „Tilgungs-Turbo“
Kuriose Mathematik: Je höher der Sollzins, desto schneller entschulden Sie sich theoretisch bei exakt gleicher anfänglicher Tilgung. Grund: Der durch den hohen Zins gesparte (sinkende) Zinsanteil stärkt jeden Monat den Tilgungsanteil viel massiver.
Vorsicht bei Zinsbindungen
Meist bietet die Bank eine Zinsbindung für 10 oder 15 Jahre. Wenn die Laufzeit (s. Rechnerergebnis) darüber hinausgeht, müssen Sie in der Zukunft u.U. teurer nachfinanzieren!
Häufig gestellte Fragen (Immobilienkredite)
Was ist die ominöse anfängliche Tilgung?
Bei klassischen Baufinanzierungen wird die feste monatliche Rate nicht anhand einer festgestellten Ziellaufzeit (z.B. "ich will in 10 Jahren fertig sein") bestimmt. Vielmehr legt man mit der Bank zu Beginn konzeptionell fest, wie viel Prozent des Ursprungsbetrags man quasi im allerersten Jahr tilgen möchte (z.B. eben 2 % oder 3,5 % anfängliche Tilgung). Dies addiert sich mit dem Zins und bildet die fixe Basis für die gesamte Annuität.
Warum steigt die tatsächliche monatliche Tilgung in der Realität langsam an?
Da Sie jeden Monat eine fixe, stets unveränderlich hohe Gesamtrate überweisen, die eigentliche harte Restschuld des Kredits aber durch die Tilgungen langsam sinkt, verringert sich folgerichtig Monat für Monat der pure Zinsanteil innerhalb der Rate. Da die Rate aber wie erwähnt gleich hoch bleibt, fließt der dadurch im Umschlag "frei werdende" finanzielle Betrag automatisch als wachsende zusätzliche Tilgung in den Kredit. Die Kurve der Tilgung beschleunigt sich mit den Jahren enorm.
Welche anfängliche Tilgungsrate wird bei privaten Häusern empfohlen?
In den 90er Jahren galten 1 % als der typische Standard. Im heutigen volkswirtschaftlichen Zinsumfeld drängen die meisten echten Bankberater, Stiftung Warentest und Verbraucherzentralen jedoch auf mindestens solide 2 % bis idealerweise 3 % anfängliche Tilgung, damit der massive Großkredit überhaupt innerhalb eines normalen Erwerbslebens (ca. 25-30 Jahre) vernünftig entschuldet werden kann, bevor das Rentenalter eintritt.
Was bedeutet das Thema Sondertilgung bei der Bank?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige, überraschende zusätzliche Geldzahlung (z.B. durch Erbe oder einen Bonus) exakt außerhalb der normalen monatlichen Raten. Diese Zahlung reduziert die bilanzielle Restschuld bei der Bank am selben Tag sofort eins zu eins. Dies senkt direkt alle daraufhin noch fälligen künftigen Zinslasten und verkürzt die in unserem Rechner genannte Gesamtlaufzeit zum Teil um mehrere Jahre.
Was ist der Unterschied zwischen dem Sollzins und dem Effektivzins?
Für die blanke mathematische Berechnung der reinen vertraglichen Monatsrate wird von den Rechenzentren der Banken ausschließlich der reine nominale Sollzins herangezogen. Der effektive Jahreszins ist im Gegenzug "nur" ein juristisch verpflichtender transparenter Vergleichswert, in dem alle Bearbeitungsgebühren, Grundschuldkosten und externe Kostenpauschalen mathematisch für den Kundenvergleich ins Jahr hochgerechnet wurden.